Ricerche immobiliari, San Benedetto in testa alla classifica 2020 Ma gli agenti avvertono: «I dati vanno interpretati»

di Federico Ameli

A dispetto di quanto si possa comunemente pensare, pare che l’emergenza sanitaria e la conseguente crisi economico-finanziaria attualmente in corso non siano andate a intaccare in maniera significativa il volume di affari del mercato immobiliare. Tutt’altro: secondo il report redatto da Casa.it, nel 2020 le ricerche di una nuova casa sarebbero infatti aumentate del 34% in relazione ai numeri dell’anno precedente.

Un dato già di per sé interessante e per certi versi sorprendente, ma c’è di più: nella classifica stilata dal noto portale di annunci immobiliari in base all’andamento della domanda nei principali borghi turistici del nostro Paese, è San Benedetto ad aggiudicarsi la prima posizione – in compagnia di Rapallo e Sestri Levante – grazie a un balzo del 36% rispetto alle richieste pervenute nel corso del 2019.

Per cercare riscontri sull’apparente trend positivo del mercato immobiliare sambenedettese abbiamo scambiato quattro chiacchiere con qualche agente immobiliare della zona, nel tentativo di capire come stiano realmente le cose e far luce su una statistica che appare in netta controtendenza con la complessa situazione economica generale degli ultimi tempi.

«Siamo reduci da un periodo di recessione economica – racconta Andrea Pesci dell’agenzia LaMer– che ha avuto degli sviluppi negativi in tutti i settori, in particolare quello immobiliare. Per questo motivo, è di fondamentale importanza dare la giusta chiave di lettura ai dati».

In buona sostanza, il 36% in questione, calcolato su un mercato depresso come quello degli immobili, rischia di distorcere e addirittura stravolgere il quadro reale della compravendita immobiliare di questi ultimi mesi. Pesci prova a rendere meglio l’idea con un esempio tangibile. «È un po’ come se un operaio che guadagna 100 euro mensili fosse assunto da un’altra impresa con un contratto da 300 euro. Lo stipendio ne uscirebbe triplicato, ma le cifre resterebbero insufficienti per poter arrivare alla fine del mese».

L’agenzia immobiliare LaMer

«Nell’ultimo anno – prosegue l’agente – abbiamo assistito a un discreto incremento del numero di vendite, ma che non vanno in alcun modo confuse con i valori di mercato, che si stanno abbassando in maniera preoccupante, talvolta anche al di sotto dei costi di realizzazione.

In un periodo come questo si vende solo a prezzi consoni e adeguati al momento di mercato. L’interesse c’è, ma chiudere una vendita non è mai facile e un accordo diventa possibile solo a cifre più basse rispetto a quanto il mercato ordinario suggerirebbe. A volte all’acquirente sembra quasi di concludere un affare in caso di acquisto a prezzi minori di quelli richiesti in un primo momento, ma in realtà si tratta semplicemente del valore reale dell’immobile».

Tra le varie soluzioni abitative, secondo gli esperti di Casa.it è il trilocale ad andare per la maggiore negli ultimi tempi, impressione confermata anche dallo stesso agente sambenedettese.

«L’appartamento costituito da due camere e un soggiorno è senza dubbio quello più idoneo al segmento di mercato che si riversa sul nostro litorale, dove il turismo è prevalentemente legato alla sfera familiare. Va inoltre considerato che il grosso della compravendita è rappresentato dagli affari conclusi dai cittadini locali, di Ascoli o della Vallata: parliamo di seconde case molto fruibili e raggiungibili con un quarto d’ora di macchina.

Anche il bilocale si vende piuttosto bene, ma è una soluzione più vincolata agli investimenti e non all’utilizzo in senso strettamente abitativo: capita spesso che chi ha dei soldi da parte decida di investirli in un immobile da dare poi in affitto».

In un’annata perlopiù buia sia in senso sanitario che economico, anche Settimio Marchei del gruppo Spina & Marchei conferma il tutto sommato incoraggiante andamento del mercato degli immobili.

«Nonostante tutto, il 2020 è stato un anno positivo. I prezzi non saliti, c’è stato un timidissimo segnale di ripresa ma in linea di massima sono rimasti stazionari».

Secondo l’agente, la ragione dell’aumento del volume di affare del settore sarebbe riconducibile al fatto che, dopo qualche anno di reciproche prese di posizione, i compratori sono finalmente riusciti a trovare con relativa facilità un punto d’incontro con i venditori grazie alla maggiore consapevolezza di questi ultimi che i prezzi di un tempo fossero ormai solo un lontano ricordo. Ad ogni modo, anche in questo caso il trilocale sembra essere la soluzione più gettonata, sia per l’affitto che per la vendita.

«In questi ultimi mesi la domanda è cresciuta e il numero delle compravendite è aumentato, anche perché i proprietari hanno preso coscienza della discesa dei prezzi e si sono adeguati di conseguenza -analizza-. Il trilocale con soggiorno-angolo cottura, due camere e un bagno rappresenta senza dubbio la tipologia più richiesta, con un’attenzione particolare riservata alle abitazioni di metratura compresa tra i 60 e i 100 metri quadri. In questo senso, abbiamo avuto un ottimo riscontro da un complesso residenziale di 43 appartamenti, che abbiamo interamente venduto nel giro di un anno e mezzo».

Renato Troiani

Chi invece ha qualcosa da ridire sulle classifiche stilate da Casa.it è Renato Troiani di Immobiliare Troiani, che evidenzia le discrepanze tra le ricerche svolte sul portale in questione e il reale interesse all’acquisto degli utenti.

«A livello nazionale il numero di compravendite del settore residenziale è calato del 15-18%, passando dalle 620.000 del 2019 alle 530.000 dell’ultimo anno -dice-. Il calo è stato sensibile, ma i prezzi sono rimasti stabili. Credo che i dati elaborati da Casa.it siano frutto di un discorso di “convenienza”: chiunque si fosse trovato nel bel mezzo del lockdown a vivere in un bilocale senza balcone poteva impiegare dieci minuti del proprio tempo per farsi un giro su Internet e sognare più in grande».

«Non metto dunque in dubbio l’incremento di ricerche e devo ammettere che in generale c’è stato parecchio movimento: una volta concluso il primo lockdown, dopo mesi di stop forzato, sono stati in tanti a contattatarci -spiega Troiani-. Tuttavia ritengo che, se applicato alla realtà dei fatti, il 36% risulta un dato fantasioso: un conto è fare una ricerca su Internet, ma passare all’acquisto di un immobile è ben altra cosa».

A questo proposito, dalle pagine di Casa.it Daniela Mora, head of consumer & brand marketing precisava che «la pandemia ha aumentato la propensione delle persone a cambiare casa per soddisfare nuove esigenze e desideri».

Evidentemente, all’atto pratico non sempre gli aspiranti acquirenti hanno la possibilità di realizzare i loro sogni nel cassetto. In casi come questo, è bene cercare di contestualizzare i dati per evitare ogni genere di equivoco e fraintendimento. Certo è che, vista l’aria che tira, il mercato immobiliare può tirare un sospiro di sollievo, quantomeno parziale: poteva andare decisamente peggio.